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◇當(dāng)?shù)匕凑铡胺忾]小區(qū)變開放城區(qū)、城墻遺址變山地公園”的思路，探索“政府+企業(yè)+居民”方式開展城市更新——政府出資建設(shè)崖壁步道、提升環(huán)境，國有企業(yè)征收部分房屋引入文創(chuàng)、餐飲等業(yè)態(tài)，帶動居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店

◇一些城市更新項目資金投入大，僅靠財政資金，地方政府面臨較大壓力。重慶市創(chuàng)新城市更新項目投融資模式，用好老城區(qū)地理區(qū)位、歷史文化等優(yōu)勢，吸引社會資本以市場化運作發(fā)掘商業(yè)價值

文?|《瞭望》新聞周刊記者?周凱

“忍看巴人慣擔(dān)挑，汲登百丈路迢迢”。在重慶市江北區(qū)盤溪河與嘉陵江交匯處，沿崖而建的石路、傾瀉而下的瀑布、取自畫中的雕塑……巴人汲水公園仿佛讓徐悲鴻名畫《巴人汲水圖》走進現(xiàn)實，2024年4月一開園，就吸引了大量游客市民前來打卡。

徐悲鴻生前曾在盤溪河附近居住工作，創(chuàng)作了數(shù)百幅作品。歲月流轉(zhuǎn)，如今盤溪河片區(qū)已成為重慶中心城區(qū)，但部分區(qū)域由于建成時間長，建筑、設(shè)施陳舊，品質(zhì)有待提升。

“盤溪河入嘉陵江口過去是一片荒坡和原始河道，環(huán)境雜亂。我們在城市更新中，結(jié)合生態(tài)治理，以徐悲鴻名畫為主題植入文化元素，打造城市文化名片。”公園建設(shè)方項目負(fù)責(zé)人王磊說。眼下，江北區(qū)在盤溪河片區(qū)將老舊小區(qū)改造、藝術(shù)公園建設(shè)、徐悲鴻舊居和美術(shù)館保護提升相融合，“串珠成線”加快建設(shè)徐悲鴻藝術(shù)街區(qū)，推動以文興城、街巷重生。

在重慶，像巴人汲水公園這樣從城市邊角地蛻變成新晉網(wǎng)紅地的案例并不少見。針對城市更新面臨的政府“唱獨角戲”、民間資本參與不足、建設(shè)管理存在機制障礙等問題，重慶市著力構(gòu)建企業(yè)、居民、建筑師等主體共同參與機制，創(chuàng)新項目投融資模式，優(yōu)化消防、住改商等管理機制，有效撬動社會力量推動城市更新，一批城市更新項目成為宜居地、打卡地、新興產(chǎn)業(yè)聚集地、歷史文脈傳承地。

政府不再大包大攬

一些城市老舊城區(qū)面積大、居民多，城市更新只靠政府大包大攬，干部干、群眾看，難以持續(xù)。為此，重慶市通過“黨建引領(lǐng)、政府引導(dǎo)、群眾點單、專業(yè)把關(guān)”機制，調(diào)動各方共同參與城市更新。

重慶市渝中區(qū)戴家巷是建在嘉陵江畔山崖上的老舊居民區(qū)，保留有一段清代老城墻，由于基礎(chǔ)設(shè)施破舊、缺少物業(yè)管理，崖壁上一度滿是垃圾，居民怨聲載道，生活質(zhì)量大打折扣。

重慶市渝中區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)?shù)匕凑铡胺忾]小區(qū)變開放城區(qū)、城墻遺址變山地公園”的思路，探索“政府+企業(yè)+居民”方式開展城市更新——政府出資建設(shè)崖壁步道、提升環(huán)境，國有企業(yè)征收部分房屋引入文創(chuàng)、餐飲等業(yè)態(tài)，帶動居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。

如今，戴家巷里火鍋店、文創(chuàng)店生意紅火，物業(yè)價值大幅提升。2023年戴家巷還榮獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的中國人居環(huán)境獎。外地商人尤女士見證了戴家巷的蝶變：“2014年我剛來這里租房的時候，小區(qū)臟亂差。改造后的戴家巷有山城特色和歷史記憶，吸引了大量游客，我也在這里開起了茶舍。”

城市更新規(guī)劃建設(shè)專業(yè)性強。重慶市聚“眾智”提供專業(yè)力量。通過開展規(guī)劃師、建筑師、工程師“三師”進社區(qū)行動，重慶市以“居民提議－群眾商議－社區(qū)復(fù)議－專業(yè)審議－最終決議”流程來確定城市更新方案，提升群眾支持率、獲得感。

重慶市九龍坡區(qū)民主村社區(qū)原是一家大型國企的家屬區(qū)，100余棟老居民樓，最長房齡超過70年。年久失修、環(huán)境臟亂，這里與旁邊的商圈不協(xié)調(diào)。2021年九龍坡區(qū)啟動民主村片區(qū)城市更新，在設(shè)計師和居民的共同商議助力下，施工方結(jié)合社區(qū)工業(yè)文化建設(shè)新潮時尚區(qū)、社區(qū)服務(wù)功能區(qū)、市井煙火區(qū)，注入新產(chǎn)業(yè)。2023年4月，完成更新的民主村蛻變成了“居民新家園、商圈新紐帶、創(chuàng)業(yè)新天地”，源源不斷的游客慕名前來打卡。

目前，重慶市已有近3000名“三師”服務(wù)城市更新。多次參與城市更新項目設(shè)計的四川美術(shù)學(xué)院教授、中國城市科學(xué)研究會城市更新專業(yè)委員會委員李向北表示，通過規(guī)劃師等專業(yè)人士與居民共商共創(chuàng)城市更新，將社區(qū)的歷史價值和文化內(nèi)涵最大化釋放，實現(xiàn)了公共空間的文化重塑和功能提升。

吸引社會資本發(fā)掘商業(yè)價值

不少城市更新項目資金投入大，僅靠財政資金，地方政府面臨較大壓力。重慶市創(chuàng)新城市更新項目投融資模式，用好老城區(qū)地理區(qū)位、歷史文化等優(yōu)勢，吸引社會資本以市場化運作發(fā)掘商業(yè)價值。

幾年前，位于長江之濱的立德樂洋行老建筑群因缺少管護而破損嚴(yán)重。重慶渝地遠(yuǎn)見文化產(chǎn)業(yè)有限公司項目負(fù)責(zé)人夏奇鑠說，企業(yè)與政府合作，歷時2年多修復(fù)10處歷史建筑和文物，打造集博物館、餐飲民宿、藝術(shù)沙龍等功能于一體的重慶開埠遺址公園。2023年9月正式開園以來，已累計接待游客近300萬人次，公司以及公園商家營業(yè)收入約5500萬元，實現(xiàn)了文物活化、長效運營。

政府完善基礎(chǔ)設(shè)施，交由企業(yè)專業(yè)管理；給予企業(yè)特許經(jīng)營權(quán)，由企業(yè)一體化開發(fā)運營……靈活的投融資模式，盤活了一批老小區(qū)、老廠房、老街區(qū)。

依山而建的重慶市南岸區(qū)下浩里老街，一百多年前商貿(mào)發(fā)達(dá)，隨后逐漸蕭條，老建筑成了危房。政府對老街原住居民進行安置，劃定建設(shè)紅線，經(jīng)招投標(biāo)由專業(yè)公司對老街進行保護性開發(fā)。南岸區(qū)商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自2022年11月開街以來，下浩里70余棟老建筑修舊如舊，整體出租率達(dá)90%、入駐商家約110家，成為重慶文旅新地標(biāo)。

社會資本的參與，還為城市社區(qū)治理提供了新力量。風(fēng)格統(tǒng)一的居民樓，綠樹成蔭的街道，富有文藝氣息的咖啡館、火鍋店、書吧等特色小店……改造后的南岸區(qū)南坪街道后堡社區(qū)，吸引了不少年輕人前來消費打卡。

“前些年這里是個老舊居民區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施破舊，配套也不全，居民以老年人為主。改造后，環(huán)境提升、店鋪增多，吸引了很多年輕人來這里玩。家里人還帶我喝咖啡，我們心態(tài)也變年輕了。”談到社區(qū)變化，79歲的社區(qū)居民楊達(dá)人如數(shù)家珍。

后堡社區(qū)位于長江之濱的一處山坡上，建于20世紀(jì)80年代，共有居民樓47棟、居民2000多戶，設(shè)施老舊、管理缺失等問題突出。2021年，南岸區(qū)啟動后堡社區(qū)老舊小區(qū)改造項目。重慶市南岸區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會干部許璐介紹，改造過程中，政府除了對后堡社區(qū)的房屋外立面、道路、管網(wǎng)管線等全面完善，還著力引入專業(yè)運營團隊，打造“城市記憶+社區(qū)商業(yè)”新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)城市更新提升與社會治理優(yōu)化“雙輪驅(qū)動”。

后堡公園經(jīng)改造擴容，招引咖啡館、文創(chuàng)店等11家商戶；將廢棄建筑改為公益客廳，展陳社區(qū)歷史、舉辦活動……負(fù)責(zé)后堡社區(qū)商業(yè)運營的東原集團“致心有光”社區(qū)運營官朱珠說，企業(yè)幫助社區(qū)挖掘文化、管理物業(yè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)，租金等收益一部分返還給社區(qū)，與居民、政府一起促進社區(qū)共治。數(shù)據(jù)顯示，與改造前相比，后堡社區(qū)物業(yè)矛盾投訴同比下降12%，居民清潔費收費率從原來的27%上升到了71%。

李向北認(rèn)為，市場化機制激發(fā)了企業(yè)投資城市更新項目的積極性，并按市場規(guī)律將歷史文化、公共藝術(shù)、商業(yè)經(jīng)濟有機融合，有利于構(gòu)建宜居、共享、可持續(xù)的城市空間。

以改革創(chuàng)新推動城市更新

城市更新只是微改造，但涉及新建設(shè)施需要用地、老舊建筑結(jié)構(gòu)變化后消防如何審批、部分臨街住宅調(diào)整為商鋪等問題，現(xiàn)有政策并未明確。重慶市探索相關(guān)體制機制創(chuàng)新，推動城市更新項目落地。

在重慶南坪商圈的嘉發(fā)跨貿(mào)中心大廈，投資8億多元的高端酒店去年底投入使用。大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人費明瑜感慨地說：“不是政府勇于探索，這個項目不可能通過！”

該大廈共52層，近些年寫字樓空置率較高，超高層建筑視野好，適合做高端酒店，可以解企業(yè)燃眉之急，豐富商圈業(yè)態(tài)。但將寫字樓改造成酒店涉及規(guī)劃調(diào)整、尚無先例，一時讓政府犯了難。經(jīng)反復(fù)論證，重慶市相關(guān)部門大膽創(chuàng)新，這個酒店成為重慶市首個已建成投用后進入控規(guī)調(diào)整程序的城市更新項目，為老舊高層樓宇更新作出了有益探索。

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會介紹，針對管理體制機制難點，重慶市相關(guān)部門按照“包容審慎、底線管控”原則，構(gòu)建了以《重慶市城市更新管理辦法》為統(tǒng)領(lǐng)的“1+2+N”政策技術(shù)體系，為城市更新土地、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、審批、消防等提供政策支撐，并大膽探索消防設(shè)計審查告知承諾制、明確臨街住宅如何改商業(yè)等，有效解決了城市更新中消防審查、產(chǎn)業(yè)注入等難題。

重慶市渝中區(qū)大井巷社區(qū)地處繁華的解放碑商圈旁。社區(qū)黨委副書記鐘緯告訴記者，2022年老舊小區(qū)改造時，居民想將一樓住宅改為商鋪的愿望強烈。得益于住宅改商業(yè)政策創(chuàng)新，現(xiàn)在社區(qū)新增特色餐飲門店20多家，一處閑置多年的辦公用房已改造成火鍋店，帶來了人氣又增加了居民收入。

截至目前，重慶實施城市更新試點示范項目295個，總投資約3682億元，成為促投資、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的重要支撐之一。

（《瞭望》2025年第5-6期 ）